Đất xen kẹt – thị trường ngách có dễ đầu tư ?

“Đất xen kẹt” tại các thành phố lớn là một thị trường thích hợp cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư thắng lớn trong thị trường này khá ít – đa phần là những nhà đầu tư có kinh nghiệm. Trong khi đó, số lượng nhà đầu tư ăn trái đắng với loại đất này khá nhiều.

Tham khảo thêm:

• Đồng Nai – Đất dù chỉ có giấy tay vẫn hot
• Mua đất không chính chủ, “ tiền mất tật mang”.
• Giá đất xung quanh dự án sân bay quốc tế Long Thành đang tăng chóng mặt

Tiềm năng của đất xen kẹt

Đất xen kẹt là đất vườn hoặc đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất còn lại sau khi quy hoạch. Về mặt pháp lý, loại đất này không có sổ đỏ và có thể được chuyển qua giấy tờ viết tay. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, quá trình đô thị hóa với sự bùng nổ của các khu đô thị và các dự án cơ sở hạ tầng giao thông tạo ra sự phân chia khu vực, do đó hình thành những loại đất này. Do đó, phần lớn đất loại này tại các thành phố lớn nằm trong khu dân cư đã được quy hoạch. Các nhà đầu tư tin rằng đây là nền tảng để chuyển đổi thành công đất xen kẹt lên đất thổ cư.     

Không có sổ đỏ vì thế giá đất xen kẹt thấp hơn giá đất ở cùng khu vực. Chẳng hạn, khu đất  ở các tuyến đường Khương Đinh, Bùi Xương Trạch và Hà Đình (Thanh Xuân) có giá chào bán 22-25 triệu đồng / m2, trong khi giá thị trường là 40 – 60 triệu đồng / m2. Tại Hà Đông, đất loại này ở Dương Nội, Yên Nghĩa, Ba La, Phú Lương … được chào bán với giá 8-15 triệu đồng / m2, trong khi giá thị trường của đất thổ cư khác nhau. từ 20 đến 25 triệu đồng. / m2. Đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Dinh Công Thương (Hoàng Mai) có giá từ 13 đến 18 triệu đồng / m2, trong khi đất có sổ đỏ từ 40 đến 50 triệu đồng / m2. Tại Ngọc Trúc Đại Mơ, Phú Điện, Tân Mỹ, Mộ Trí Thượng (Nam Từ Liêm) là 13-25 triệu đồng / m2, bằng một nửa giá thị trường (20 – 40 triệu đồng / m2).         

Như vậy, nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư thành công, người mua sẽ thu được lợi nhuận lớn với đất đan xen. Điều này đã làm cho sức hấp dẫn của đất xen kẽ với các nhà đầu tư tăng cao. 

Không dễ làm

Đất xen kẽ tại các thành phố lớn là một thị trường thích hợp cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, mặc dù tiềm năng lợi nhuận cao, không phải tất cả các nhà đầu tư đều có thể kiếm được số tiền lớn trong phân khúc này. Anh Nguyễn Ngọc Thắng, một nhà môi giới chuyên về phân khúc đất thổ cư tại Hà Nội, đã thất bại với phân khúc đất xen kẽ. Với kinh nghiệm mua bán bất động sản, anh Thắng rất tin tưởng và đặt cược vào mảnh đất, nhưng sau đó anh phải nhận trái đắng. Bỏ ra số tiền 800 triệu đồng cho việc mua lô đất ở Nam Từ Liêm, anh Thắng đã nghiên cứu kỹ nguồn gốc và chứng từ để đảm bảo có thể chuyển đổi đất thành khu dân cư. Nhưng, nghịch lý thay, thông tin anh phát hiện ra là không chính thống, và vì đất đai liên quan đến quy hoạch địa phương, nên anh đã mất tất cả vào lô đất này.

Nhà đầu tư Tống Văn Duy (Đông Đà, Hà Nội) cũng đau xót chia sẻ câu chuyện đầu tư của anh. Một lần, anh mua đất mắc kẹt ở Thanh Xuân với giá 860 triệu đồng. Anh Duy phải mất hơn hai năm để sửa đổi thành công việc sử dụng đất. Anh Duy cho biết việc chuyển đổi khó khăn hơn anh nghĩ. Khi thay đổi mục đích sử dụng đất, anh phải trả thuế rất cao vì các quy định của Luật đất đai quy định rằng người sử dụng đất phải trả phí sử dụng đất bằng số tiền chênh lệch giữa thuế sử dụng đất của loại đất sau khi thay đổi đối tượng mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi thay đổi mục đích sử dụng. Ngoài ra, nhiều chi phí ẩn danh khác đã được phát sinh. Khi anh đẩy hàng vào thị trường, số tiền lãi anh kiếm được không đáng kể”. Mặc dù cùng một số vốn, nhưng nếu anh ta đầu tư vào một phân khúc khác, anh nghĩ rằng mình có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn.