“Hợp đồng góp vốn” và những hệ lụy

Hợp đồng góp vốn là một thỏa thuận pháp lý được cho là đảm bảo lợi ích của cả hai bên khi mua và bán “bất động sản hình thành trong tương lai”, nhưng hình thức này mang lại nhiều rủi ro cho nhà đầu tư

Tham khảo thêm:

• Nhà đất sổ chung, nhiều rủi ro và hệ lụy
• Kinh nghiệm đàm phán để mua nhà đất với giá rẻ nhất
• Mua đất không chính chủ, “ tiền mất tật mang”.

Gần đây, nhiều người mua bán nhà đất trong dự án của Công ty Angel Lina (quận 1, TPHCM) gửi đơn khiếu nại và kêu gọi giúp đỡ ở khắp mọi nơi. Khách hàng tin rằng Angel Lia(DN) có hành vi gian lận chiếm đoạt tài sản khi “vẽ” dự án và sau đó huy động vốn dưới vỏ bọc hợp đồng góp vốn để giữ chỗ.  

Trở thành cổ đông không mong muốn

Theo hợp đồng, khách hàng thanh toán trước 50% giá trị. Số tiền còn lại sẽ được trả theo đợt. Chủ đầu tư cam kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng và bàn giao đất trong vòng 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng và khách hàng đã thanh toán 90% giá trị tài sản … Công ty đang bán khoảng 5 dự án với các cam kết như trên. Trong số đó có Dự án Nhà ở tại Phường Hiệp Thành (Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh).   

Công ty dụ dỗ khách hàng ký hợp đồng góp vốn. Khu vực “dự án” nằm trên địa bàn Phường Hiệp Thành có diện tích gần 10.000m2 nhưng trên thực tế, một phần diện tích đất là trạm trung chuyển rác do Công ty Dịch vụ Công cộng Quận 12 quản lý. Phần còn lại là đất của một người dân nhưng không có sổ đỏ, không có giấy chứng nhận. Nhà nước có kế hoạch xây dựng khu đất đó một công viên. Tuy nhiên, Công ty Angel Lina đã vẽ ra một dự án để phân lô bán nền tại đây.. Trong vòng 5 ngày, công ty đã nhận được đặt chỗ của 126 khách hàng. Sau đó, khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn với Công ty Angel Lina.      

Cái “bẫy” hợp đồng góp vốn

Tương tự, nhiều người bị công ty này gài bẫy khi góp vốn vào “dự án” Khu dân cư Đỗ Xuân Hợp (Quận 9). Ông Hoàng Văn Vũ (sống tại quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh) cho biết ông đã giao 750 triệu đồng và ký hợp đồng góp vốn với Công ty Angel Lina. “Một năm đã trôi qua, dự án trống rỗng, tôi chưa nhận được bất kỳ căn cứ hay bất kỳ giấy tờ và thông báo có giá trị nào”, Vũ cay đắng nói.  

Thậm chí còn đau khổ hơn, 200 “cổ đông” góp vốn vào “dự án” Khu nhà ở cho công nhân quận Thu Đức (Thành phố Hồ Chí Minh), do Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng (viết tắt: Cong Company Tranimexco) làm chủ đầu tư vẫn trắng tay sau hơn 10 năm góp vốn. Trần Thị Châu Giang cho biết, năm 2005, bà ký thỏa thuận đóng góp 480 triệu đồng với mục đích sở hữu một lô đất rộng 160m2. Tuy nhiên, kể từ đó, chủ đầu tư không bàn giao tài sản. Dự án không được khởi công, cho tới nay nó vẫn là một bãi cỏ mọc um tùm.   

Mua tài sản “hình thành trong tương lai” là một lựa chọn miễn cưỡng cho những khách hàng không có đủ tài chính. Do đó, câu chuyện của các hợp đồng góp vốn như đã đề cập ở trên không phải là mới. 

Dân sự hay hình sự ?

Hình thức mua bán với hợp đồng góp vốn chứa đựng quá nhiều hệ lụy cho người mua bất động sản. Theo Đại tá Trần Việt Hải, Trưởng Công An Hóc Môn (Thành phố Hồ Chí Minh), theo quan điểm buôn bán bất động sản, các giao dịch đó là giao dịch dân sự. Tuy nhiên, bản chất của mọi thứ có thể không phải như vậy. Đối tượng làm sai lệch giấy tờ, lên mạng để quảng cáo sơ đồ, bản vẽ dự án, đặc biệt mơ hồ trong việc xác minh vi bằng cách cố gắng lôi kéo người mua. Những thủ đoạn này có dấu hiệu của hành vi gian lận, lừa đảo.  

Luật sư Nguyễn Thị Kim Thanh phân tích những trường hợp khách hàng bị chủ đầu tư lừa đảo, chiếm đoạt tài sản bằng hợp đồng góp vốn khá phổ biến trong vài năm qua. Luật quy định rằng các nhà đầu tư phải sử dụng các khoản mà nhà đầu tư đặt cọc phù hợp với các mục đích đã cam kết; hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn bất hợp pháp, sử dụng vốn huy động của các tổ chức, cá nhân và các khoản đặt cọc được thực hiện bởi những người mua bất động sản trong tương lai cho các mục đích không phù hợp theo các cam kết như bị cấm. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư nhận được tiền nhưng không tiếp tục thực hiện dự án như đã cam kết mà mang vốn vào các hoạt động kinh doanh khác. Hoặc họ gian lận để lấy từ khách hàng. Tuy nhiên, hợp đồng được soạn thảo bởi nhà đầu tư. Do đó, nhiều điều khoản trong hợp đồng có thể gây bất lợi cho khách hàng. Ngược lại, phía người mua không phải là không có sai sót. Chẳng hạn, nhiều khách hàng chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng

Chế tài xử phạt

Liên quan đến chế tài, thạc sĩ Nguyễn Thị Kim Thanh cho rằng, nhà nước cần tăng mức xử phạt vi phạm hành chính đối với các cá nhân, tổ chức vi phạm. Trước đây, mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 300 triệu đồng. Mức phạt này được điều chỉnh nhưng nhìn chung là thấp, không đủ sức răn đe, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư. Đôi khi, các chủ đầu tư chấp nhận hình phạt này để có được lợi nhuận cao gấp nhiều lần. Do đó, pháp luật cần xử phạt hình sự khi nhà đầu tư vi phạm hợp đồng góp vốn.    

Làm thế nào để ngăn chặn? Luật sư Trịnh Văn Nam (Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh) đề nghị khách hàng nên thanh toán qua ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân dự án theo tiến độ thi công thay vì thanh toán trực tiếp. Vì vậy, việc chiếm dụng vốn có thể được ngăn chặn. Ngoài ra, nếu nhà đầu tư bàn giao tài sản chậm tiến độ, người mua có quyền khởi kiện ra tòa để đòi quyền lợi và yêu cầu bồi thường của nhà đầu tư.