Theo Điều 194, 195 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu hợp pháp của tài sản được ủy quyền cho bên thứ 3 thực hiện giao dịch tài sản. Mặc dù được pháp luật công nhận và bảo vệ, giao dịch này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Xem thêm:
- Có dễ dàng kiếm hàng tỷ trong cơn sốt đất hiện nay?
- Hậu sốt đất, đất khu vực Đà Nẵng, Phú Quốc, Vân Đồn bây giờ ra sao?
- Mua một dự án ma, bạn có thể lấy lại được tiền đầu tư ?
1. Bên thứ ba không thực hiện các nhiệm vụ được ủy quyền
Rủi ro này có thể xảy ra khi bên thứ ba không làm đúng phạm vi ủy quyền, ví dụ: Thay đổi nội dung công việc mà không được phép hoặc không có sự cho phép trước, sự đồng ý của người được ủy quyền; quyết định giá cả, tiến độ, phương thức thanh toán với người mua … Vào thời điểm đó, người ủy quyền có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Người mua không chỉ liên quan đến tranh chấp và kiện cáo, mà còn có khả năng không mua nhà / đất vì bên ủy quyền (chủ sở hữu) không cho phép.
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp người được ủy quyền lạm dụng ủy thác để chiếm đoạt tài sản của bên ủy quyền, hoặc đưa ra các tài liệu sai lệch ủy quyền để lừa đảo người mua. Do đó, người mua cần hết sức cẩn thận, để xác minh xem người bán không có khả năng trực tiếp giải quyết các trường hợp đặc biệt hay không, vì vậy anh ta phải ủy quyền cho bên thứ ba hay không, trước khi quyết định mua.
2. Bên thứ 3 không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền
Đây là rủi ro khi bên được ủy quyền gặp phải trở ngại khách quan, do đó không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền như ốm đau, mất năng lực dân sự … Vào thời điểm đó, hợp đồng ủy quyền tự động chấm dứt. Tại thời điểm này, tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Người mua có nguy cơ không còn quyền sử dụng, mua và bán nhà và các lợi ích trước pháp luật không được đảm bảo hoàn toàn.
3. Hợp đồng giao dịch không rõ ràng, tài liệu không được công chứng
Trên thực tế, đã có trường hợp một đứa con trai ăn cắp giấy tờ, thuê cha mẹ giả để làm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, sau đó bán lại cho người thứ ba. Cụ thể, năm 2011, Trần Quang Vũ (SN 1986, ở quận Tây Hồ, Hà Nội) lấy trộm sổ đỏ nhà 3,5 tầng (diện tích 57,6m2) có chủ sở hữu là bà Đào Thị Mùi và chồng ( SN 1955, mẹ ruột của Vũ). Vũ thuê ông Nguyễn Văn Lộc (SN 1956, ở quận Đống Đa) và bà Lưu Thúy Nga (SN 1958, ở quận Ba Đình) cùng tuổi với bố mẹ của Vũ đến Văn phòng công chứng và Sở Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục ủy quyền chuyển nhượng đất và nhà cho Vũ, đồng thời yêu cầu một số đối tượng khác giả mạo chứng minh thư cho ông Lộc và bà Nga.
Sau khi có tất cả giấy tờ, Vũ chuyển nhà cho anh Phụng Vọng với giá 2 tỷ đồng và thuê lại căn nhà hơn 3 tháng. Trong thời gian này, bà Mũi và chồng không biết và sống trong nhà. Năm 2013, Vũ bị bắt và bỏ tù với tội danh tàng trữ trái phép chất ma túy. Lúc đó, ông Quyên đến đòi nhà, sau đó bà Mùi và chồng mới biết chuyện.
Từ những rủi ro trên, cần thận trọng khi bạn mua nhà thông qua người được ủy quyền. Người mua cần kiểm tra cẩn thận các tài liệu chứng minh ủy quyền để xác minh xem nó có thật hay không, cố gắng liên hệ trực tiếp với chủ sở hữu của ngôi nhà / đất (bên ủy quyền) để xem người được ủy quyền có tin cậy hay không.
