Mua đất không chính chủ, “ tiền mất tật mang”.

Xem thêm:

• Nhà đất sổ chung, nhiều rủi ro và hệ lụy

• 5 dấu hiệu phát hiện các dự án “ảo” như của Alibaba

Mua đất không chính chủ, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro, dễ vướng vào tranh chấp, và ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người mua đất.

Mua đất không chính chủ, tiền đặt cọc mất trắng

Qua thông tin của một người quen, chị D đã trả trước 100 triệu đồng cho bà H để mua đất, nhưng ông T và bà B mới là chủ thực sự của khu đất. Bà H tự xưng là chị gái của bà B. Sau khi nhận được tiền đặt cọc, chị H cho biết hiện trên mảnh đất này đang có một cái lán nhỏ của một người thuê đất của chị. Nếu bà D cần sử dụng đất ngay, chị sẽ cho người thuê đất dỡ lán. Nếu không, sau 7 tháng hợp đồng thuê nhà kết thúc, lán sẽ thuộc về cô D nhưng chị D sẽ không nhận được tiền thuê khi kết thúc hợp đồng. Cảm thấy nghi ngờ, chị D đòi lại tiền đặt cọc và hủy hợp đồng nhưng chị H không đồng ý. Chị H cũng không có hợp đồng ủy quyền từ bà B. Chị D đang ở trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan, chị không thể làm gì vì nếu không ký hợp đồng mua bán, chị sẽ mất tiền đặt cọc do phá vỡ hợp đồng, và nếu mua cũng rất dễ gặp rủi ro.

Một trường hợp khác, cũng bị vướng vào rắc rối do tranh chấp đất đai không chính phủ là một trường hợp của gia đình Hạnh. Gia đình cô đã mua một mảnh đất từ ​​ông A. Khu đất này trước đây được ông A mua và sử dụng, nhưng ông B (anh trai của ông A) là người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một thời gian sau, ông A và ông B có tranh chấp. Ông B đã kiện gia đình Hạnh và đòi lại đất.   

Tuy nhiên, ông A cho rằng mảnh đất thuộc về ông, ông chỉ yêu cầu ông B đăng ký tên vì ông A không biết chữ. Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình chị Hạnh và gia đình ông A bị coi là không hợp lệ và chị không thể yêu cầu hoàn lại tiền, nên gia đình chị Hạnh phải yêu cầu tòa án giải quyết. 

Rẻ đồng nghĩa với rủi ro cao

Do được người quen giới thiệu nên tin tưởng hoặc chủ quan không kiểm tra tính hợp pháp, nhiều người đã “tiền mất tật mang” khi mua đất không chính chủ. Đất không chính chủ được hiểu là đất mà người sử dụng không phải là người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc các tài sản gắn liền với đất khác. 

Khi mua và bán đất không chính chủ, người mua có thể mua được mảnh đất với giá rẻ hơn 30-40% so với giá thị trường, tuy nhiên đi cùng với đó là rủi ro cao nếu xảy ra tranh chấp.

Bởi vì người có tên trong sổ đỏ không phải là người mua nhà, người mua không được chuyển nhượng cho người khác. Theo khoản 1, Điều 188 của Luật đất đai 2013, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong bốn điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng và thế chấp.

Ngoài ra, khoản 3, Điều 167 của Luật đất đai 2013, trừ khi bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng. Và để được công chứng, sổ đỏ là giấy tờ cần phải có. Việc Công chứng sẽ không được hoàn tất nếu sổ đỏ có tên của người khác. Do đó, người mua sẽ không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.   

Một rủi ro khác là khi Nhà nước thu hồi đất, những người mua đất không chính chủ sẽ không nhận được tiền bồi thường. Một trong những điều kiện để các cá nhân và hộ gia đình được bồi thường khi Nhà nước phục hồi theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai là “Có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp”. Khi đất có tranh chấp, thủ tục để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể thực hiện được. Do đó, nếu đất được mua trong sổ đỏ nhân danh người khác, khi Nhà nước thu hồi đất, người mua sẽ không nhận được tiền bồi thường.

Mua hoặc bán đất trái phép cũng là một trong những trường hợp dễ dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất, đặc biệt là khi giá nhà đất tăng. Do đó, người mua cần kiểm tra cẩn thận các giấy tờ có liên quan, đặc biệt là sổ đỏ trước khi mua.