Cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung nổ ra vào năm 2018, mà các chuyên gia cho rằng sẽ ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản của Việt Nam. Trong đó, bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc biến động nhất, đặc biệt là bất động sản công nghiệp ở miền Bắc – nơi Trung Quốc tiếp giáp về mặt địa lý.
Xúc tác không chỉ từ cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung
Trên thực tế, không có chiến tranh thương mại Mỹ-Trung, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam đã có những bước tiến mạnh mẽ trong những năm gần đây khi dòng vốn FDI vào Việt Nam liên tục tăng trong những năm qua.
Theo dữ liệu của Cơ quan Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), giải ngân vốn FDI trong những năm qua có tốc độ tăng trưởng trung bình 9-10% / năm. Chỉ riêng năm 2018, số vốn được giải ngân đạt 19,1 tỷ USD, gần gấp đôi so với năm 2009. Làn sóng FDI này đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp.
Cùng với sự tăng trưởng của FDI, cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung là một chất xúc tác quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Cách đây hơn 1 năm, thời điểm chiến tranh mới nổ ra, Tiến sĩ Can Van Luc, chuyên gia kinh tế trưởng của VIP, cho rằng bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc có tiềm năng phát triển tốt nhất. Bởi vì các nhà đầu tư nước ngoài ở Trung Quốc và các nhà đầu tư Trung Quốc sẽ có xu hướng chuyển các nhà máy sang các nước láng giềng, bao gồm cả Việt Nam.
Cụ thể, ông Luc nhấn mạnh rằng miền Bắc Việt Nam với lợi thế gần Trung Quốc sẽ là thị trường được hưởng lợi rất nhiều từ cuộc chiến này. Ngoài vị trí thuận lợi cho việc di dời nhà máy, sự tương đồng trong thói quen văn hóa cũng là một điểm cộng cho làn sóng di chuyển các nhà máy sang miền Bắc. Một số tỉnh thuộc miền Bắc Việt Nam như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh hay Hưng Yên sẽ là điểm dừng chân của làn sóng di chuyển.
Sự phát triển nhanh chóng của các khu công nghiệp phía Bắc
Kể từ khi chiến tranh thương mại Mỹ-Trung bùng nổ, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam (bao gồm đất công nghiệp, nhà máy xây dựng sẵn, nhà kho và bất động sản hậu khác) đã có sự phát triển mạnh mẽ. Không nằm ngoài dự đoán của các chuyên gia, thị trường của các tỉnh vệ tinh phía Bắc trở nên sôi động.
Ở miền Bắc, ngoài thị trường Hà Nội, các thị trường tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên và Quảng Ninh đang trở thành tâm điểm của đầu tư bất động sản công nghiệp. Số liệu của JLL cho thấy vào cuối quý 3 năm 2019, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê ở miền Bắc là 9.371ha. Đáng chú ý, khoảng 615 ha đất công nghiệp được lên kế hoạch phát triển sẽ được đưa ra trong 12 tháng tới. Đại diện của JLL dự đoán rằng giá đất công nghiệp ở miền Bắc Việt Nam dự kiến sẽ tăng trưởng ổn định do nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư mới từ các nước châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Trung Quốc quan tâm đầu tư vào việc sở hữu tài sản công nghiệp của Việt Nam.
So với quý 3 năm 2018, giá đất công nghiệp trung bình trong quý 3 năm 2019 tăng 6,7%, đạt 95 USD / m2 / chu kỳ cho thuê. So với quý 1 năm 2019, tỷ lệ lấp đầy trung bình trên tất cả các khu công nghiệp hoạt động tại năm tỉnh, thành phố năng động nhất trong khu vực là Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương. 69%, tăng 200%.
Bên cạnh đó, bà Vân cũng cho biết, các chủ nhà máy có nhà máy đặt tại Trung Quốc đang có xu hướng chuyển nhà máy ra ngoài thị trường Trung Quốc, mục tiêu nhắm tới là các tỉnh công nghiệp Phía Bắc.
Xu hướng mới của các nhà đầu tư Châu Á
Nghiên cứu từ Nikkei Asian Review cũng cho biết, gần 70% trong số 33 công ty Trung Quốc được đơn vị khảo sát cũng đang lên kế hoạch chuyển nhà máy sang thị trường nước ngoài. Và Việt Nam là một trong những nơi được xem xét.
Trên thực tế, làn sóng di dời nhà máy bắt nguồn từ cuối năm 2018 cho đến nay. Vào đầu năm 2019, Goertek – nhà lắp ráp tai nghe AirPods của Apple đã chi 260 triệu USD để xây dựng một nhà máy tại Khu công nghiệp Quế Võ (Bắc Ninh). Không chỉ Goertek, một số tên tuổi khác cũng đã chọn Việt Nam làm điểm dừng kể từ khi chiến tranh thương mại Mỹ-Trung nổ ra như TCL, Hanwha, Yokowo, Huafu … Một loạt các doanh nghiệp khác như Foxconn, Lenovo, Nintendo, Sharp, Kyocera hay Asics đang xem xét xây dựng nhà máy tại Việt Nam …
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, trong ngắn hạn, trung và dài hạn, bất động sản công nghiệp sẽ là một phân khúc có đà phát triển rất tốt. Việt Nam đang nổi lên như một trong những trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á. Các nhà đầu tư có thể nắm bắt cơ hội và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi để thị trường phát triển mạnh mẽ và tương xứng với các thế lực sẵn có
