Thị trường ngách đang thu hút các nhà đầu tư nhỏ

Vốn nhỏ, không có cơ hội tại các sân chơi bất động sản lớn, cũng như không thể mua được bất động sản tại các thành phố lớn, nhưng các nhà đầu tư vẫn có thể tìm thấy cơ hội đầu tư sinh lời khi tìm kiếm bất động sản tại các tỉnh và thành phố, đô thị nhỏ trên toàn quốc.

Xem thêm:

• Kinh nghiệm đàm phán để mua nhà đất với giá rẻ nhất
• Nhà đất sổ chung, nhiều rủi ro và hệ lụy
• Thị trường ngách đang thu hút các nhà đầu tư nhỏ

Nhà đầu tư rời bỏ các đô thị lớn

Hai năm trước, Vũ Minh Tuấn (29 tuổi, kỹ sư phần mềm tại một công ty công nghệ ở Hà Nội) có số tiền tích lũy 400 triệu đồng. Tuấn tìm hiểu về nhiều kênh đầu tư và quyết định chọn bất động sản. Nhưng với số vốn 400 triệu, chàng kỹ sư trẻ cảm thấy khó tiếp cận các sản phẩm tiềm năng tại các thị trường lớn, vốn luôn nằm trong tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư, và hiện tại giá cũng khá cao, biên độ lợi nhuận không còn cao nữa. Thêm vào đó, là người chắc chắn, cẩn thận, Tuấn không muốn sử dụng đòn bẩy tài chính bởi vì số tiền cho vay quá lớn.  

Anh chia sẻ: Tôi muốn mua đất ở vùng ven Hà Nội nhưng các mảnh có vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá cao đều cần tài chính ít nhất 1,2-1,5 tỷ, vượt quá khả năng của tôi. Tôi chuyển sang đầu tư các loại đất mới như docetel, soho nhưng giá bán thấp nhất là khoảng 1 tỷ đồng. Với số tiền tôi kiếm được sau đó, lãi suất cho vay ngân hàng của tôi rất cao, điều đó có nghĩa là rủi ro lớn. Trong trường hợp thị trường không diễn ra như mong đợi, tỷ lệ lợi nhuận sẽ không như mong đợi, thậm chí là bằng 0. Do đó, sau một thời gian khảo sát, Tuấn quyết định không chọn thị trường lớn để đầu tư.      

Chị Nguyễn Mai Linh (khu đô thị HH Linh Đàm), làm việc nhà và có số tiền nhàn rỗi là 500 triệu đồng. Chị Linh đã từng nghiên cứu các dự án tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Nha Trang và theo dõi nhà môi giới dự án thực tế tại các thị trường mới nổi trong tỉnh, giáp với Hà Nội như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên .. Nhưng cũng do nguồn tài chính hạn hẹp, chị cảm thấy không thoải mái và không đủ tự tin vì đất ở những thị trường này cao so với số tiền cô có. Tôi đã đến thành phố Thái Nguyên, vùng đất có tiềm năng đầu tư, giá bán dao động từ 18-22 triệu đồng / m2, lô đất rẻ nhất là 1,6 tỷ đồng. Tại thị trấn Sông Công, những lô đất đẹp, hứa hẹn thanh khoản tốt, rẻ nhất là khoảng 1 tỷ đồng. Ở thành phố Bắc Ninh, giá đất cao hơn nhiều so với Thái Nguyên. Chị Linh chia sẻ.    

Tài chính không lớn, nhưng cô muốn làm giàu, Linh từng “lướt sóng” trong một dự án nhưng thất bại và chấp nhận cắt lỗ. Người phụ nữ này rút kinh nghiệm: Để lướt sóng thành công, bạn phải rất am hiểu và nắm bắt thị trường rất nhanh.

Tìm một thị trường ngách

Trên thực tế, các thị trường bất động sản trọng điểm như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang … hay các thị trường mới nổi gần đây đã có mức giá rất cao. Các nhà đầu tư ngắn hạn muốn tham gia vào các thị trường này phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo ông Trần Quang Duy, Phó Giám đốc Topbank.vn, đối với nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ nguyên tắc 2 lần 50%, nghĩa là không vay quá 50% tổng vốn đầu tư hoặc số tiền bằng tiền. Các khoản phải trả ngân hàng hàng tháng không vượt quá 50% tổng thu nhập. Tỷ lệ 50% sẽ đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư về khả năng thanh toán nợ cũng như tỷ suất lợi nhuận dự kiến. Do đó, các nhà đầu tư ngắn hạn, những người không muốn mạo hiểm với tỷ lệ vay cao, sẽ không chọn phiêu lưu ở các thị trường lớn mà tìm kiếm các thị trường thích hợp.    

Ông Minh Tuấn trở về quê nhà, một huyện thuộc tỉnh Thái Bình – một nơi yên tĩnh và hoàn toàn lạc lối trên bản đồ các điểm nóng đầu tư bất động sản. Ông Tuấn đi xuống với một mảnh đất ở thị trấn. Mảnh đất anh mua cách đây hai năm được bán đấu giá đất với giá 350 triệu đồng / lô. Trong 2 năm qua, quá trình đô thị hóa đường phố của thị trấn đã giúp giá đất tăng mạnh và anh đã giao dịch thành công với giá 560 triệu đồng.  

Cơ hội lớn cho các nhà đầu tư có vốn thấp

Theo ông Tuấn, đối với các nhà đầu tư vốn ngắn hạn, không cần thiết phải vội vã đến đám đông để tìm thị trường lớn để đầu tư. Ở những thị trường đó, giá cả và mức độ cạnh tranh cao, các nhà đầu tư vốn nhỏ phải sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cho vay lớn, đồng nghĩa với rủi ro cao. Trong khi đó, cơ hội đầu tư bất động sản ở khắp mọi nơi, và điều quan trọng là các nhà đầu tư phải nhận ra tiềm năng của thị trường. Thị trấn, trung tâm thị trấn, vùng sâu vùng xa nhưng với những kế hoạch mới rõ ràng, định hướng phát triển trong tương lai … đều là những vùng đất màu mỡ, hứa hẹn là một kênh đầu tư tốt cho tương lại.  Theo Mai Linh, đối với những thị trường này, các nhà đầu tư nên xác định một trò chơi dài, thay vì lướt theo tâm lý, theo đám đông, theo tin đồn. Đối với các khu vực đầu tư không “nóng” trên bản đồ thị trường, nhà đầu tư cần biết khu vực địa lý, mặt bằng giá chung và đảm bảo thông tin quy hoạch